RE 中美对比：房贷断供后

 中美对比：房贷断供后

在美国加州，房贷如果断供，接下来就是房主丧失抵押品赎回权foreclosure。房贷以房子为抵押物，房主断供房贷，房子就被银行收回，通常银行会拍卖房子foreclosure auction,。当房价下行时，可能会有资不抵债的情况，也就是 银行拍卖房子后收益，不能抵消房贷总额。但根据加州法律，如果房子是房主自住房，银行不可以再向房主继续追讨资不抵债的差额。

网上资料：

“如果您只有一笔抵押贷款，并且这笔贷款用于自住住宅（您住在那里），您的贷方就不能起诉您，就是这样。加利福尼亚州有法律保护您免于因止赎后的“不足”余额而承担责任。不足余额是指您的贷方止赎、出售您的房屋，然后将销售收益用于偿还您的未偿还贷款余额后仍未偿还的贷款余额金额。”

“If you only had one loan against your home and the loan was used for an owner occupied dwelling (you lived there), your lender cannot sue you, period.   California has laws that protect you from being liable for a “deficiency” balance after a foreclosure.  A deficiency balance refers to the amount of your loan balance that is still owing after your lender forecloses, sells your home, then applies the sale proceeds to your outstanding loan balance.“

进一步搜索，发现全美有11个州有此类债主法拍自住房后，债主不可以继续向房主追讨资不抵债差额的法律规定，被称为anti-deficiency laws。而11个州中，加州的anti-deficiency laws最为严格 ，它主要由California CCP § 580 法条规定。

中国国内是否有相似的规定？问询过国内两个同学，回答如下：

北京同学：

“这个事，国内是不是有法律规定，不知道。但是在实际操作中，包括自住房，如果房主付不起房贷了，房子是会被拍卖还贷的。这个时候，如果房主依然欠银行的钱，银行是要一直追讨下去的。也就是说，银行在赚取房贷利息的过程中，完全是零风险的。“

昆明同学：

“问了一下，中国法律在处理房贷债务上并没有区分自住和其他用途的特别规定，一般而言，法拍金额不足贷款余额的，借款人承担还款责任”

“房地产泡沫破了，各地政府竟相降低贷款购房门槛，银行也涌跃配合，他们只想找到贷款购房人，并不担心变为次贷。断供逃不了债，怕是很重要的原因。”

再继续查询网络，发现国内居然没有个人破产保护法。

“早在1986年，我国就出台了《企业破产法（试行）》，20年后，正式制定出台了《企业破产法》。 但至今，我国仍未出台个人破产制度，因此这部《企业破产法》也被戏称为“半部破产法”。 我国境内因何长期没有个人破产制度、允许个人破产是否会纵容“老赖”逃废债，这些议题一直都备受热议。“

在美国加州，自住房房贷断供，房主把房子交还给银行后，对房贷就没有任何责任了。如果不是自住房房贷的欠债，美国还有个人破产法保护，这是联邦法律。根据个人破产保护法，个人所欠债务在清算了个人财产，并留下一定数额保证基本生活所需财产后，一笔勾销。破产记录会保存7年到10年不等，个人信用会为此受到很大影响。在这期间如果信用逐步得以恢复，又可以开启新的人生。

美国加州的这条法律，保护普通民众利益用意非常明显。在房贷交易中，一方是势力强大的银行财团，另一方是普通民众个人。一般民众为了基本生存的自住房的借贷，一旦在经济下行房价下行大规模裁员减薪背景下出现断供，通过政府立法对他们的基本生存条件有一定程度的保护是人性化的做法。

中国法律没有对自住房房贷断供后，对房主的房贷债务追溯到房子法拍就终止的保护，也没有个人破产保护，这确实有点恐怖。在目前经济下行房价大跌很多公司不是裁人就是减薪的大环境下，将有很多普通民众会遭遇极大痛苦。

以上海中金员工94年出生跳楼女郑雯露案为例：

国内有关报道关于她的房贷细节众说纷纭。暂且采纳以下说法：她以自付头款600万和房贷1100万买下总价1700万的房子。而她如果因为降薪发生断供，房子会被银行收回拍卖。如果房价下跌到1100万，银行法拍房子收到1100万，她将丧失房子和600万自付头款。如果房价腰斩下跌到800万，资不抵债，房子被银行以800万法拍后，她还欠下银行300万，银行有权向她终生追讨这300万欠款。她房子被银行收回后，损失了600万头款不说，她还欠银行300万，总共损失900万。而银行为此没有任何损失。

据我所知古代典当行的规矩是：以抵押物来担保借贷出去的钱归还。钱不能归还，典当的抵押物也就是当就成了死当，典当行出售死当，来弥补钱不能归还的损失，典当行出售死当，如果死当的市场价值高于借贷价值就赚，如果低于借贷价值就亏，这是人类社会上千年历史共同的规矩。中国的国有银行在房贷断供情况下，不承担任何风险，只赚不亏，天下还有这样的好事。

为什么中国没有像美国一样，有自住房房贷断供后，房主的房贷债务到房子法拍后终止的规定和个人破产保护制度？我的洛杉矶老朋友启说：因为中国没有对私人财产权的保护。我觉得启这个回答非常对，这是根本性原因。

中国的房产所有权，土地与土地之上的建筑是分开的，土地属于国家。国家租借土地期限为70年。中国法律明确规定，土地不能抵押。房地产为不动产。所谓不动产就是这个财产必须依附于一定的土地才可以称为财产。房地产的最大价值不在于地面上的建筑，而是在于地面依附的那块土地的位置。没有了土地的房地产抵押毫无意义, 所以中国房贷中的那个抵押毫无意义。

想起了国内常说的一句话：国家利益高于一切，国家利益高于个人利益。与美国不同，中国银行是国家的，代表国家利益，银行贷给个人的房贷属于国家利益。断供法拍以后，必须最大限度维护国家利益，所以必须向房主个人追讨任何资不抵债的差额。

那些拿着高薪吃着天量回扣肥得满嘴流油的中国银行高管们得逻辑大概就是如此了。

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作者：马黑 回复 Siubuding 留言时间：2024-07-13 21:22:00 私有制必须由独立司法来保护。 回复 | 1

作者：马黑 回复 little_red_man 留言时间：2024-07-13 21:21:05 不是穷山恶水出刁民，应该是官府贪腐出刁民。 回复 | 2

作者：无云夜空 留言时间：2024-07-13 00:40:56 房贷断供，抵押物拍卖后还有追讨债务，没想到，做人不容易。 回复 | 2

作者：Siubuding 回复 马黑 留言时间：2024-07-12 20:11:38 @没有独立的司法体系，所有的法都可以任意解释或者就不作为。 独立的司法体系不是根本。私有制是。若你有通读圣经旧约，或看一些关于两到五千年千地中海文周边文明的书籍或纪录片，你会知道，在古代，即使没有独立的司法体系，私有产权会得到约定俗成的保护，即使在最独裁的王或皇帝统治的时候。 回复 | 4

作者：Siubuding 回复 little_red_man 留言时间：2024-07-12 20:04:34 @中国人的"刁"也是无顶的.你给人权,他们会钻你空子没商量.刁民社会难管理. 刁民（流氓文化）与至尊是秦制的一体两面。毛主席在二十世纪二三十年代就大力推崇流氓文化，到解放后亦继续，与以往的流氓皇帝如刘邦和朱元璋相异。 回复 | 0

作者：little_red_man 留言时间：2024-07-12 17:03:59 >>本质上是对私人权利的尊重问题。就算破产，应该也有一份人权，基本的生存权不可掠夺，应该得到保护。 另一方面,中国人的"刁"也是无顶的.你给人权,他们会钻你空子没商量.刁民社会难管理. 回复 | 0

作者：马黑 回复 Siubuding 留言时间：2024-07-12 15:35:21 我简单对照过中美税法一些部分，中国税法基本上是从美国税法复制过去的。文革后的改革开放就是一句话，向西方学习，但学的是表面形式。没有独立的司法体系，所有的法都可以任意解释或者就不作为。 回复 | 1

作者：马黑 回复 双不 留言时间：2024-07-12 15:31:13 本质上是对私人权利的尊重问题。就算破产，应该也有一份人权，基本的生存权不可掠夺，应该得到保护。 回复 | 2

作者：Siubuding 回复 马黑 留言时间：2024-07-12 14:22:51 类似房地产的，还有国内税务，和进出口税。条文上是参考西方，形式上类似，但本质大相径庭： 1. 是否存在私有制。 回复 | 0

作者：马黑 回复 一冰 留言时间：2024-07-12 09:52:51 原来这样。西方国家也不尽相同，学习了。 美国房贷全国大致一样，次贷危机时，5%甚至更少首付就可以买到房子，以后比较严格，20%是起码的。房贷申请要查收入查信用历史，会询问很多问题，没有被批准房贷的情况也常见。房贷断供后有关债主是否可以继续向房主追讨资不抵债差额的法律各州各不相同。比较复杂。 回复 | 0

作者：双不 留言时间：2024-07-12 09:45:26 中国没有个人破产法，但似乎在向这个方面走，并选深圳作为试点。其后深圳发布了《深圳经济特区个人破产条例》。 回复 | 0

作者：一冰 回复 马黑 留言时间：2024-07-12 02:31:52 我们这里买房没有首付，可是税赋极高，加起来等于房价的15%，因此外国人很少炒房，而是有钱就花活在当下 回复 | 0

作者：马黑 回复 Siubuding 留言时间：2024-07-11 22:25:14 港澳还有这个差别，学习了。 回复 | 0

作者：马黑 回复 Siubuding 留言时间：2024-07-11 22:24:41 70年租期是学港英，第一次听说。 回复 | 0

作者：马黑 回复 右撇子 留言时间：2024-07-11 22:23:37 哈哈，老高今天没有喝酒。 回复 | 0

作者：马黑 回复 Siubuding 留言时间：2024-07-11 22:22:27 党国一体与皇权社会本质相同。 回复 | 1

作者：马黑 回复 巴黎老高 留言时间：2024-07-11 22:21:14 美国36年的生活经历才教会了我。 回复 | 0

作者：马黑 回复 巴黎老高 留言时间：2024-07-11 22:19:59 国库通党库。国库党库一回事。 回复 | 1

作者：马黑 回复 一冰 留言时间：2024-07-11 22:19:13 西方银行私人经营，它对任何风险都高度警惕，管理层要对股东负责。中国银行国有，它们对风险的评估警惕差远了。对！西方买房如果头款过低，会被要求购买mortgage insurance. 夫妻如果有一方故去发生断供风险，保险公司会管。 回复 | 0

作者：马黑 回复 白草 留言时间：2024-07-11 22:11:31 官商勾结。政府带头践踏了自己的规定。 回复 | 1

作者：马黑 回复 Siubuding 留言时间：2024-07-11 22:09:45 有人可能以为，追讨债务天经地义。 回复 | 0

作者：马黑 回复 白草 留言时间：2024-07-11 22:06:54 朝鲜战争期间，美国军队子弹炮弹供应不上，杜鲁门政府宣布将几家军火工厂接管，由政府直接控制。官司打到最高法院，最高法院大法官们一致判决，杜鲁门政府违宪，侵犯了私有财产。 回复 | 1

作者：马黑 回复 右撇子 留言时间：2024-07-11 22:04:32 改革开放暂时有了点对个人利益的那么一点一点尊重，以后经济可以腾飞，与此关系很大很大。但是他们随时可以收回去，现在就在往回走。 回复 | 1

作者：马黑 回复 白草 留言时间：2024-07-11 22:01:41 在这个问题上，美国肯定比中国好多了。 回复 | 1

作者：马黑 回复 右撇子 留言时间：2024-07-11 22:00:24 共产共产，就是把民众个人资产共在它自己手里。 回复 | 1

作者：马黑 回复 北极雪橇 留言时间：2024-07-11 21:59:23 人类社会中最大的魔鬼就是政府官员，可以把他们变得与普通人一样的社会就是比较公平公正的社会。 回复 | 0

作者：Siubuding 回复 Siubuding 留言时间：2024-07-11 14:27:49 澳门是纯割让的，故1999年之前卖出的土地我党是承认私有产权的，详见https://www.macaudata.mo/macaubook/book246/html/18101.htm。而香港比较尴尬，虽香港岛是割让的，但我党于地权上郑重其事歧视英国，厚待葡萄牙，大长我民族主义威风。详见 https://www.spacious.hk/zh-tw/blog/999%E5%B9%B4%E5%9C%B0%E5%A5%91%E5%90%8D%E5%96%AE-%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E6%A5%AD%E6%AC%8A-%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E7%BA%8C%E6%9C%9F-%E6%8C%89%E6%8F%AD%E5%BD%B1%E9%9F%BF/ 中国自秦朝建立以来，就终结了先秦的封建社会，终结了私有制，建立起绝对奴隶体系。土地是皇有制，解放后是党有制（美其名曰，全民所有制）。只有中华民国1911-1949在大陆期间有短暂的私有制的存在。 私有制在中国香港还有残存，但1997之后逐渐被系统性蚕食。在大中华地区，台湾还有私有制。 回复 | 0

作者：Siubuding 留言时间：2024-07-11 14:12:50 @国家租借土地期限为70年。中国法律明确规定，土地不能抵押。房地产为不动产。所谓不动产就是这个财产必须依附于一定的土地才可以称为财产。房地产的最大价值不在于地面上的建筑，而是在于地面依附的那块土地的位置。没有了土地的房地产抵押毫无意义, 所以中国房贷中的那个抵押毫无意义。 这个是学港英的，由梁振英于八九是年代教授我党的。港英这样做，是因为香港岛是割让的，新界是租借的，而港英还承认按大清律例的地权。故香港大部分的房地产的土地是99年的租借期。只是我党更缩骨，70年。若你20岁买楼，90岁你就。。。 而在英国本土，各种方式地权都有，永久的和99年租借的。 我党的改开，除了学习西方科技外，就是从西方的法例上，尽可能学那些方便割韭菜的，而避开那些保人权保私有产权的。 回复 | 1

作者：右撇子 回复 巴黎老高 留言时间：2024-07-11 05:06:42 【活腻了吧，黨的钱你能欠？】 哈哈，老高在没有喝酒的时候脑袋就比较清醒！ 说得很好啊！只有党欠大家的，哪有大家欠党的道理？ 活腻了才敢欠党的债！ 回复 | 3

作者：Siubuding 回复 巴黎老高 留言时间：2024-07-11 04:39:40 既无读懂古书，也不领会我党的教育。 率土之滨尽党奴 2020-07-14 共产秦制相结合， 党国初心贯始终。 普天之下皆党土， 率土之滨尽党奴。 为党奉献系福报 2023-06-28 奴民纳税是义务 生存只因皇恩浩 普天之下皆党土 为党奉献系福报 题我国大陆烂尾楼 2021-10-22 到处烂尾党不怕 只缘四九公有化 共产收地全民有 卖地资本市场价 地产商是白手套 土地变现走邪路 规矩庄家由我党 韭菜终受共产刀 谁明权贵何欢笑？ 2023-05-30 美帝印钞起海啸， 共产金权大计妙： 强国地产是海绵， 谁明权贵何欢笑？ 贷贷相传 2023-02-22 党国割韭无极限 花样创新因民贱 率土之滨皆党奴 贷贷相传永贡献 回复 | 0

作者：巴黎老高 留言时间：2024-07-11 02:05:54 中国人，对于黨和国家之间关系认识， 即便是读书识字中国知识分子七八十年来也稀里糊涂，没搞透彻。 回复 | 0

作者：巴黎老高 留言时间：2024-07-11 01:47:40 为什么中国没有像美国一样，有自住房房贷断供后，房主的房贷债务到房子法拍后终止的规定和个人破产保护制度？ ======================================= 在中国首先搞清“国家”这个概念意味什么。便没有什么为什么为什么。国家就是黨，国家银行是黨的银库。 活腻了吧，黨的钱你能欠？ 贷款是黨借钱给你，敢欠？ 回复 | 2

作者：一冰 留言时间：2024-07-11 01:46:49 看到因房价薪水双降而跳楼的中金女子，想到我们这边做房贷时，银行规定每月还的贷款只能占薪水的1/3，即有多少收入买多大的房，做不了高杠杆。其次，夫妻一方若有人去世，房贷即不用偿还了，保险是这样规定的。 回复 | 0

作者：白草 留言时间：2024-07-10 22:55:04 要说我没看懂的中国房贷政策，是按揭买楼花后立刻开始供房贷。楼烂尾了还不能断供。这么偏向地产商的政策怎么来的。 回复 | 0

作者：Siubuding 留言时间：2024-07-10 22:54:29 我党行马列秦制，双重极权。银行是党有的，继承其道统，当然是零风险啦。有多少体制内外经济或金融专家，华人的，或西人的，认识到此根本？ 回复 | 2

作者：白草 回复 右撇子 留言时间：2024-07-10 22:50:22 共产党的纲领目标是消灭私有制，实现共产主义 资本主义的本质是保护私有财产。但美国政府控制的资产堪称世界上最大一笔共产。你咋不劝说美国政府把几千个原子弹都分了吧？掌握在私人会所里更放心。 回复 | 0

作者：右撇子 留言时间：2024-07-10 20:54:50 共产党的纲领目标是消灭私有制，实现共产主义。保护个人资产和利益，等于保护私有制，跟共产党的纲领目标完全冲突。中共的这一套做法，其实见怪不怪，符合共产党的纲领和目标。 很多人之所以不理解，那是因为很多人把西方的那一套理论，自己一厢情愿地移情到中共身上，以为中共也会象西方那样，保护个人利益。其实，中共一点都没有变，还是毛泽东的那个中共。变得只是人们对中共的理解和认识！ 回复 | 4

作者：白草 留言时间：2024-07-10 20:44:33 美国中国在这些事情上的不同，很难说谁好谁坏。我认识一个美国白人，在2008金融危机前房价上涨期间，不断做再贷款，把房屋价值掏空出来偿还逃不掉的学贷。金融危机一来就把房子甩给银行，申请个人破产了。至少他个人是没损失或者说赚足了。 美国除了房贷，还要付房地产税，有些还有HOA。有了房地产还有付税，与租房有什么区别？等于是地方政府才是永久房东，买了房还有永久付房租。而且不要说房子是自己的，房屋涨价了自己就赚了，因为房产税也会水涨船高。 房地产税和HOA费都是不能停止支付的。否则对方都有权申请拍卖你的住房。几年前一个华女高管与HOA闹矛盾，拒付HOA费，HOA贱卖她的住房给友人。前来收房的警察打死了手持菜刀的房主。 回复 | 0

作者：右撇子 留言时间：2024-07-10 19:11:47 哈哈，既然是共产党了，这么会去保护个人资产呢？期待共产党会保护个人利益，会讲人性，这本身就说明了对中共的本质认识还不足！ 回复 | 5

作者：北极雪橇 留言时间：2024-07-10 18:08:56 或许很多人心中都有一个梦想：但愿这个世界上所有的总统、总理、部长们都能像北欧的同行们那样是一个个普普通通的人。