为什么美国没有烂尾楼？
为什么美国没有烂尾楼？
从恒大爆雷开启的中国地产危机正在向金融银行业蔓延，最近最引人注目的是烂尾楼引发的业主们拒付银行贷款事件。
媒体报道： “周三（7月13日），彭博社（Bloomberg）引述美國花旗銀行（Citigroup Inc. ）最新公布的中國房地產價格報告稱，中國22個城市共35個房地產項目出現「爛尾」或房價大跌，購房者決定停止支付房貸。”
烂尾楼，就是久久不能完工，买房者不能入住的房子。可买房者没有到手的房子居然也要向银行付房贷？这事从我们的美国生活经验来看，不可理喻。
微信群里与国内老同学们有一场关于国内烂尾楼引发业主拒付房贷的讨论：
草芥：
真是应了那句话: 外面好的做法不学，专去学坏的。
《为什么香港没有烂尾楼》 https://mp.weixin.qq.com/s/pKT33mEt8ag5SCF8umUOhg
马黑：
@草芥 美国情况与香港大致相同，没有烂尾楼。房子买卖成交前，先交定金给Escrow，也就是第三方托管。定金数不是很高，买家如果反悔定金就拿不回来了。接下来买家买房子头款和从银行得到的贷款都进入第三方托管账户，卖家同时完成房产转让给买家的文件，交给第三方托管。第三方托管依据房子买卖合同，确认卖方提交的房产转让文件有效和买方付出的钱款无误后，再把购房款交给卖方，把转让房产有关文件交给买房，房屋买卖交易由此完成。
房子没有到手，不可能把头款和银行贷款就付给了卖方，当然也就不可能有付房贷的事。
和人：
马黑：
@和人 期房=预售房，对吧？
草芥：
房子还没盖，先收买房钱，而且是全款。
和人：
@马黑 习惯上就叫期房，来源于香港的“楼花”，即房屋开发项目获得政府批准（规划许可、动工许可、销售许可），尽管房子刚刚开始建，就开始销售。
草芥：
这是在卖图纸上的房子，先预付20％的款，两年后房子地基打好，交余下的80％，再过两年，才交了房。就是我现在住的[Grin]
这一批房子: 60套独栋别墅、300套洋房，半天售罄[Terror]
视频里靠后的一片楼，烂尾了。
VIDEO
烂尾楼
据我所知, 美国房产交易都是通过第三方托管Escrow一手交钱一手交货。国内这种卖楼花的房屋销售方式，是从香港学来的，但是香港与美国一样，第一，有第三方托管机制, 在香港是律师楼在美国是Escrow。第二，买房者没有拿到房子就没有房贷，不可能没有收到房子就需要付房贷。
烂尾楼的原因有很多，但其中最多的一个原因是资金链断裂，也就是没有钱建房子了。这事非常奇怪。按理说，烂尾楼是已经被买家全额买断的期房。目前买家也就是业主宣布停止向银行支付房贷,说明建商已经收到买家的头款和银行发放给买家的贷款。可建商却因为没有资金建房而造成烂尾，这说明买家付出的买房款已经被挪为它用。国内房地产火热时，各个地产商都在纷纷圈钱圈地，烂尾楼的资金一定是在地产商盲目扩张冲动之下，被挪为其它地产开发项目之用，当银行收紧房贷政策和房地产开始下滑时，烂尾楼的问题就爆雷了。
国内有律师对业主拒付房贷一事做了法律分析，认为买卖房子与银行借贷是两件不同的事，以房子没有到手拒付房贷是违法的。
将我在同学群里的微信讨论转给洛杉矶好友群里去，老朋友启有如下评论：
“马黑，你描述的是对的。在美国买房贷款是抵押贷款，抵押物是房子。而在国内，如果房贷也叫抵押贷款的话，那给银行的抵押物是什么？地产商，土地和地方政府？”
启的这个评论抓住了一个关键点：国内销售期房，银行贷款给买房者的抵押物是什么？如果是房子，房子还没有建好，贷款就发出去了，银行贷款就没有抵押。银行不要抵押就发贷款发出去，这个责任当然应该银行自己负责。
美国的银行在房贷放出去以前，不但要确定房子是真实的存在，还要雇佣专业的地产估价师对房子进行估价，确定抵押物的市场价值。中国的期房销售房子还不存在时，房贷就放发出去了，肯定也就不会有估价师估值一事。
在美国，房子没有盖好，就没有抵押物，买房子的银行贷款就不可能发放出去, 所以国内的烂尾楼现象在美国就不可能发生。
做了一点研究，发现国内实际也有类似香港和美国的规定和机制来防止烂尾楼，问题是没有人把规定当回事。
2003年的央行的121号文件规定：建筑楼栋不封顶，银行不允许发放贷款。
还有一个刚性规定是，房企收取的预售资金需按一定比例存入专门的监管账户，且必须用于有关的工程建设。这个预售金监管制度，就是为了确保项目不烂尾而设立的“防火墙”。
但实际情况却是，很多房企的预售金很少或干脆不进监管帐户。所谓的监管制度形同虚设，买房者也不在乎房子不到手就开始付出房贷的负担，都期待楼市的涨幅会大大补回多付的房贷，这在楼市上涨时淹没在水下并不为人所关注，一旦下跌就连个遮羞的裤衩都没有了。
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作者：马黑 回复 木桩 留言时间：2022-07-25 11:26:22
木桩好！
你讲得非常对！房地产总趋势是往上升，这是肯定的。我的理解这里面的一个根本原因是地球就那么大，可开发土地资源有限，而经济总趋势是往上升（股票往上升反映的就是经济往上升），人口总趋势是增加，所以房地产价格总趋势往上什。
但这个往上升的总趋势是在长期过程里，一段时间上升，一段时间下降，一段时间再上升，一段时间里再下降的过程实现的。就我家居住这一带地区来说，80年代在比较好区，17，18万可以买到普通独立家居房3房两浴。目前这样的房子过百万了。房价可能会回落，但绝无可能落到80年代的17，18万水平。
国内没有独立公正的司法，这是一个根本性问题。
经济活动必须有严格监管。
其实政治领域也必须有严格监管，这个监管西方叫制约。不受制约的政府权力就是人间最大的魔鬼。
作者：马黑 回复 求真知 留言时间：2022-07-25 11:06:02
知道了。
我想如果在室内测量，应该就扣掉了墙的厚度。
作者：马黑 回复 达虹吉罢 留言时间：2022-07-25 11:04:23
作者：木桩 留言时间：2022-07-24 23:59:10
在美国，房地产(real estate) 的趋势应改总是往上升的，这和股票市场趋势往上升是一个道理。尽管经济萧条时会停顿或下降，但在时间的长流中，一定是上升的。比如，30 年前买的房子是20万，现在可能是100 万。
中国的房地产暴雷，原因是，国内的官场商介，他们脑子里没有法律的概念。国内的法律，规章条文，都写的非常详细，清清楚楚，但是，没人照着办。国人善于玩雕虫小技，投机取巧。
现在业主们拒付银行贷款，我觉得最倒霉的是银行。好在银行是属于国家的，政府用印钞票来堵这个窟窿，那么，后果就是通货膨胀。
马黑兄，俺讲得对不对？
很好呀！你是快手，等你的大作再交流吧。海外写打乒乓的文章很少。
作者：求真知 回复 马黑 留言时间：2022-07-23 17:11:15
作者：达虹吉罢 留言时间：2022-07-23 13:40:18
你打网球，厉害！网球体能要求更高。
我看看这几天能不能写篇直拍改横拍的体会和经历的博文。为了学会正确动作，我还自拍了一些录像。文章发表后，请你指正，我们一起交流。
你很会算账！
很多人主要是期待着1000万变成房子后会翻番往上涨，而留在银行里带来的利息所得赶不上房价的上涨。
再借机岔个题：网球季节到后，乒乓就停下来了，因为更喜欢网球。昨天一个新朋友来家，和他打了打，惊喜地发现手感基本上还在，几个月前以发球机练就的技术比如反手，能够运用到实战中来。一下子兴趣又上来了，看来绝不能中止乒乓。
马兄的直改横开始了吗？知道这不是一个小决定，改后会有一个不适期。我的经验是改并不困难，集中训练两三个月就成。我现在的横板反手比当年的直板反手强多了。直板反手打好了不易，而横板反手是强项。
有什么样的民众就有什么样的政府，有多贪婪的政府就有多愚昧的民众。亿万中国草民热衷于买房，而不喜欢租房，以为买下的房子才是自己的产业。让我们来粗略算算在中国买房这笔账：以一栋位于北上广的100平米的公寓为例：10万1平米，总价1千万人民币。
付款方式二：按月付贷款。假设0首付，30年付清，3.3利率。你需要每个月付5万元，30年后总共付了1800万。届时你这30年房龄的老房子的租用期还剩下40年，其价值还能有多少呢，绝不会还有一千万。你含辛茹苦30年买下的房子，随着租用期的日益临近不断贬值。你买房的意义又何在呢？
多余的删掉了。
中国的地产土地公有只是租借，这是一个很大问题。土地公有制下，不可能有健全的市场经济。公有制是政治上独裁极权的经济基础。
作者：马黑 回复 双不 留言时间：2022-07-21 21:48:47
作者：马黑 回复 双不 留言时间：2022-07-21 21:46:38
对不起，我的煞有介事让你忍俊不禁了。
我虽然退休，但还在继续工作，我退休后的工作之一就是写博客。没有可写的，思想空空，为了工作，就煞有介事加点专业术语才写出一篇文章来。见笑！
作者：马黑 回复 g2j2 留言时间：2022-07-21 21:39:25
作者：马黑 回复 千户侯 留言时间：2022-07-21 21:38:41
根据网上报道，中国发生的烂尾楼现象，就是买房者的预付购房款，其中包括银行发放给买房者买房的贷款，因为银行监管不够被挪用而造成。烂尾楼情况下业主们还得继续付房贷，所以才会有断供的事。
美国也有烂尾楼，但与中国的烂尾楼情况完全不同。美国有断供，2008年那次就是，但那不是烂尾楼，断供的房子是早已完工业主居住了一段时间的房子。中国的烂尾楼是烂尾断供两件事同时发生。我猜想德国地产方面的法律规则与美国的不会差很多吧。
作者：马黑 回复 求真知 留言时间：2022-07-21 21:26:52
学习了。我知道我家的面积不包括车库院子，但我不知道内墙面积，外墙厚度不能加入计算。
作者：马黑 回复 求真知 留言时间：2022-07-21 21:24:44
任何社会中，国家政府力量最大，不受控制制约的政府，就是人间最大魔鬼。
有诗为证：
到处烂尾党不怕 (2021-10-23)
中国的房地产就是一个天大的笑话：草民百姓花天价购买的所谓房产，不过只是70年的使用期。你天价购买的房子真的属于你吗？是你神圣不可侵犯，可以传宗接代的私有财产吗？千万不要昏头哦，这房子是政府租借给你的，既然是租借，到期要归还的。70年后使用期限到，以中国粗制滥造的质量来看，这些钢筋水泥建筑的寿命不是已经提前到了，就是没几年也快到了。届时政府名正言顺地依据法律将这些房地产收归国有，然后在原地推倒旧房建新房，再以天价卖给草民，开始新的一轮韭菜收割。
对不起重发：万维不让改跟帖（似乎有些保留证据的味道，哈哈），为了一个错别字只有再发一遍了。
作者：双不 回复 马黑 留言时间：2022-07-21 12:42:42
作者：双不 留言时间：2022-07-21 12:37:08
美国大多为独立屋，一栋建筑只有一个房主，搞合同类的容易的多，小房子没那么贵，也不容易因为钱而烂尾。
中国一栋建筑大约100个房主，各个方面都复杂些，包括钱的问题。
作者：armeak 留言时间：2022-07-21 11:17:11
土共打完江山坐江山73年以来，没有几天是在真正搞市场经济，尊重自然规律。土共搞的计划经济，说穿了，就是投机取巧，走捷径，快速致富，一切政策都是“十年赶英十五年超美”的变种。总加速师习三滥把这一切看作是土共国制度的”优越性“。俺没有看到”优越性“，倒是看到了习三滥瞎指挥以后的各种报应。
二十、三十年前开始，土共强制从农民手中低价买土地，然后转手倒卖给房地产开发商（黑社会行为）。开发商再加价，把天价的房子卖给”韭菜“们。政府然后出台许多政策，鼓动进城买房给城市户口，解决小孩入托上学（这些本来都是公民的基本人权），并且开动一切宣传娱乐工具，鼓励买房。最后，年轻人一生的终身目标变成”在城里买一套房“！为了加速大力开发房地产，土共各级政府纵容各种银行贷款给那些开发商，其中许多是根本没有本钱浑水摸鱼的无良商人。。。。。。
作者：armeak 留言时间：2022-07-21 11:17:03
（接上帖）
土共国没有高科技，但又要和美国在鸡的屁上比高低争世界第一，借以忽悠缸民小粉红，以满足他们几千年以来酱缸国”出人头地“”天下第一“的虚荣心价值观，达到巩固土共自己专政的最终目的。所以只能大力发展房地产，以它带动钢铁、水泥和其它材料产业，也能让亿万农民工有个job。
可是人算不如天算，美国带着西方各国对土共国做全面制裁，新冠清零更是摧垮了很多基础产业。老百姓没有工作了，不买/买不起房子了。然后，开放商的房子卖不出去了，银行贷款还不上了。。。。
加速师习三滥手里哪里有什么优越性，现在土共国发生的一切，都是土共前三十年穷折腾的报应。
作者：armeak 留言时间：2022-07-21 09:12:46
美国和土共国的房地产业有可比性吗？把两国硬拉到一起来，煞有介事地用各种专业术语做比较，让人忍俊不禁。
美国的房地产严格按照市场、老百姓的住房要求去发展，所有的投资买卖都必须按照各项法律法规，绝不是象土共政府那样，拿房地产业做买卖，当权宜之计，当作镰刀割韭菜，无视市场，用房地产业带动钢铁水泥就业。。。。等市场。什么时候美国联邦政府高价卖土地给开发商，大赚黑心钱了？
五毛和土共缸民比来比去，把一个下三滥的土共国和文明法治的美国拉到一切相比，太抬举了土共国了。：）
作者：g2j2 留言时间：2022-07-21 04:37:18
最好的住房制度是新加坡，大陆房改的时候，好的不学学香港，学香港还尽学些坏的，让香港地产商搜刮的港人后又搜刮大陆屁民。
作者：千户侯 留言时间：2022-07-21 04:15:09
银行的抵押贷款是交房的时候才生效。楼花是没有监管的可以直接进入房地产的开发现金流的。而且银行要看到楼花的预付款，才会信心十足的认为房产不是卖不出去的。贷给开发商后连本带息的收回是有保障的。就是一个正常的房屋买卖中的贷款申请的同时银行也参与房地产开发贷款的一个二合一的行为。银行贷款是以监管一笔一笔工程款下去后，看到资金变成实体房产的过程。银行不会冒险让开发商把工程款挪用他处，就是买地也不行。银行不能因为二合一的投资失败，而在没有交付住房的情况下，违背贷款和不动产抵押商业法规，强行要买房者付子虚乌有的房贷。
谢谢马兄回复。德国与美国房地产的法规差别非常大，感觉每个国家都有自己的问题。德国无论的公共建筑项目还是民用建筑都有烂尾楼。美国的房地产也出现过大问题，比如美国十多年前房地产的次贷危机，造成非常大的金融危机，西方国家为了救市搞量化宽松，影响一直持续到现在，房利美和房地美也都还在政府接管之中。
作者：求真知 回复 马黑 留言时间：2022-07-21 00:42:51
美国的建筑面积只计算内墙面积，也就是还要刨去外墙的厚度，且不包括车房的面积。国内不完全相同，各立“规矩”，通常会包括一些实际用不到的面积，甚至包括一些公用面积的公摊。
作者：求真知 回复 马黑 留言时间：2022-07-21 00:35:44
@中国的银行是国企是政府的银行，建筑商大老板与政府银行深层绑定，最后最惨的是普通老百姓，他们承担了全部损失。
政府的买办律师和学者的说法或字面上合法（于有中国特色的法律）和公平，乃至把政府，房地产商和买房者（不应分自住还是炒楼）平等对待。
而在现实中，在任何国家，政府和房地产商都有强势行政力量，所以，有民意基础的立法必然要对散户如买房者有较强的保护，才能形成真实的和可行的公平公正。
自建国之初，确实有多次的惨烈的“最后最惨的是普通老百姓，他们承担了全部损失”，例如“三年自然灾害”和“伟大的无产阶级文化大革命”，如此种种。而在这次危机，恐怕他们冇能力承担了全部损失，即使是一半也不能。
以往的灾难定多是穷的响叮当，财富归零或接近零。这次是要他们财富为负数，这岂是绝望那程度？
作者：马黑 回复 双不 留言时间：2022-07-20 22:00:35
你说得数字我找到了。下面是链接。请看文章后面的留言，太好笑了。
https://finance.eastmoney.com/a2/202004251466981140.html
作者：马黑 回复 求真知 留言时间：2022-07-20 21:59:26
你是行家，讲得很清楚。
另外Escrow 负有责任的，它的工作服务如果出现问题，买方买方都可能起诉它。
文中我同学转的那篇微信文章就是说，香港没有国内那样的烂尾楼，香港银行不见房子不会发放贷款。
作者：马黑 回复 体育老师 留言时间：2022-07-20 21:53:08
我家房子20年前建的。与你的经历相同。我们住了20年，也非常满意。你说的对，美国的烂尾楼都是银行或者开发商承担损失。
作者：马黑 回复 体育老师 留言时间：2022-07-20 21:51:06
作者：马黑 回复 一冰 留言时间：2022-07-20 21:50:15
国内这种烂尾楼现象确实也利用了大家的赌徒心理。据说国内卖楼花时，有些地方还半夜排长队不睡觉买楼花，或者寻找内部关系买楼花，都认为是发大财机会。建筑商银行就是利用这种心理，早早就贷款出去，让买房者房子没有到手就开始付房贷。他们没有任何的风险。
作者：马黑 回复 一冰 留言时间：2022-07-20 21:45:12
第一次听说公建面积这个概念。美国的住房面积基本就是你实际测量出来的面积，不会差很多。买卖房子银行贷款时，估价师的估价报告中，房屋面积一定有注明，估价师要实地亲眼看过，与实际的不会差很多。我家房子当年refinance 时，估价师到家里来，拿着激光测量器测量过面积。
作者：马黑 回复 双不 留言时间：2022-07-20 21:38:45
作者：马黑 回复 镢头 留言时间：2022-07-20 21:37:07
非常同意！你很熟悉这方面情况。你与下面的小布丁的留言都讲到了更深层的原因。我的文章只是谈了些表面看到的现象。谢谢长篇留言！
对私产的尊重和保护非常重要。非常同意，深层原因就是缺乏对私产的尊重和保护，中国的银行是国企是政府的银行，建筑商大老板与政府银行深层绑定，最后最惨的是普通老百姓，他们承担了全部损失。
对！房子盖好，funding 完成后，才开始还贷款。
德国应该也有这样一套相似制度吧？
对的。房子盖好有买主时，Escrow 才会介入。进Escrow需要缴纳一定定金，数额不大。Escrow 要等到购房款到位（funding), 房产法律转手过程完成后，才会交房子钥匙给买主。Escrow 为所提供的服务会收取一定的费用。
停贷判定是否违法不是关键，关键是看违法的成本。对掏空六个钱包的家庭而言，违法的成本远远小于继续还贷的成本。这种逼别人违法的法条，本身就是违背了那个道
作者：双不 留言时间：2022-07-20 18:19:13
另一方面真也显示了中国房产建设成就。2020年中国城镇居民房屋的自有率超过了96%，而且中国的人均面积已经超过了欧洲。如果这来自网上的消息属实，这总可以与中国高铁媲美。
近些年来听说中国房地产房子昂贵但卖不出，原来原因是人们已经有了房子住。
本来希望一些房产大V坐牢，但现在看他们功可低过。
美国全国各地有差别，一些地方会依靠律师作为中人，定金也可由律师保管在专门账户，一些地方会依靠Escrow公司作中间人。定金不能在最后结请（close of escrow）前交给卖方. 不管是谁做中人，那个专门账户里的前都不能挪用。Escrow 公司赚手续费，往往是Title 公司兼营，还可以赚title insurance 产权保险。
贷款从银行打到你账户或更多时候是打到escrow 公司的那一天起开始算利息，具体还款开始日期和具体细节是按预先签订的条款执行，一般都是交房以后的第一个月。
@中港台地产商利用这种心理狠狠敲诈同胞：房子刚挖了个坑就卖楼花，等于用你的钱建房子，然后还加进大比率的公摊面积，这不是注水猪肉吗？
卖楼花应该源自西方,不就是期权和拱杆嘛，用于房地产而已，有可能是霍英东首创，在香港这种人多地少的自由港特别适用。只不过香港和中国的把这种金融拱杆去到尽而缺乏考虑风险和实施合情合法的风险对冲。好景时还可以高歌猛进，经济转冷时就一齐爆煲。若银行不失信，其它建筑商就可以接手烂尾楼难，因为贷款还在那里。例如，香港本地的楼花就不会发生大陆的这种情况。根据这篇文章，具体的操作有不同 @ https://www.163.com/dy/article/HCJIM72A05359IL8.html?f=post2020_dy_recommends
而根本还是在银行的信用。
更可恶的是，党国把银行和相关金融机构失信所造成的恶果要买房者背锅。。。。。。
@国内有律师对业主拒付房贷一事做了法律分析，认为买卖房子与银行借贷是两件不同的事，以房子没有到手拒付房贷是违法的。
根据我之前的回复，这位律师120%肯定是党国的买办律师，故意做法盲，为党国失信而洗地。
但是，国内的相关法例肯定在字眼上有很大的模糊空间，所谓“宜粗不宜细（邓公语）”嘛给这位律师发出貌似字面正确的推论。
@中港台地产商利用这种心理狠狠敲诈同胞：房子刚挖了个坑就卖楼花，等于用你的钱建房子，然后还加进大比率的公摊面积，这不是注水猪肉吗？
卖楼花应该源自西方,不就是期权和拱杆嘛，用于房地产而已，有可能是霍英东首创，在香港这种人多地少的自由港特别适用。只不过香港和中国的把这种金融拱杆去到尽而缺乏考虑风险和实施合情合法的风险对冲。好景时还可以高歌猛进，经济转冷时就一齐爆煲。若银行不失信，建筑商就可以接手烂尾楼难，因为贷款还在那里。例如，香港本地的楼花就不会发生大陆的这种情况。
更可恶的是，党国把银行和相关金融机构失信所造成的恶果要买房者背锅。。。。。。
作者：体育老师 留言时间：2022-07-20 13:57:17
我家现住的房就是十三年前指地建的，开始只交了很少的钱，是完工验收后才交钱取钥匙。至今没发现任何毛病，很舒服，感谢开发商。
在美国也见过没后续资金停建的楼，但所有责任是开发商承担，没有让住户先交钱的。
作者：体育老师 回复 一冰 留言时间：2022-07-20 13:49:10
【人人都是赌徒击鼓传花。】
但刚需自住的除外。
作者：一冰 留言时间：2022-07-20 13:08:03
华人历经战争，颠沛流离，可能骨子里希望安定，有一个自己的房子，因此中港台地产商利用这种心理狠狠敲诈同胞：房子刚挖了个坑就卖楼花，等于用你的钱建房子，然后还加进大比率的公摊面积，这不是注水猪肉吗？可是这个民族习惯被压榨了，只要房子涨价，成为庞氏骗局的胜利者即可，人人都是赌徒击鼓传花。
作者：一冰 留言时间：2022-07-20 13:04:31
中港台华人地区的售房还有一个特点，就是公建面积，而不是房屋实际面积，在国内很小的房子，面积却报得很大，我刚到国外时，忽然发现人家的一座楼上楼下的独立屋怎么和国内一室一厅的面积一样。
作者：双不 留言时间：2022-07-20 09:50:01
刚查了一下，惊人的发现中国城镇房屋拥有率为96%，房屋卖不动了。
作者：镢头 留言时间：2022-07-20 08:42:42
说来说去就是美国的韭菜不好割，因为有独立的司法体系保护。美国的银行贷款给你买房屋，都得仔细考察你的信用等级，看看你还贷能力如何，风险多大，其他的风险包括：房市升降概率，你从我这贷款买的房子值不值卖家要的价？因为贷出去了钱只有那个房屋作为抵押。一旦借款人买了房屋以后出现问题还不起贷款，银行能做的只有收回抵押的房子拍卖，如果卖得钱都没有贷出去的多，银行就亏了，甚至破产（几年前的次级住房抵押贷款引爆，雷曼兄弟破产就是最好的例子）。所以美国及欧洲国家的建筑商都得把房屋盖好完工，通过质量检测验收合格，银行才会放货，钱进入贷款买房人的Escrow 账户或者代理房地产买卖合同的律师事务所账户，买家和卖家的律师事务所检查了房产买卖所以手续齐全，同意执行买卖合同，买家律师向银行索要同意借贷的款项，同时通知买家将首付款以及其他费用（地产税，律师手续费等等等等）转帐过来就位。当所有款项都到位，买家律师将款项电传给卖家律师，卖家律师确认收到房款入账，便指示卖家可以将房屋钥匙交给买主，买卖成交。买家的律师还要给新房主作注册登记为法定屋主，同时将地产证书交给发贷的银行保管，直到屋主还清房贷，银行才将此证书交给屋主，这时你才是真正意义上的屋主。所以说，绝无可能卖什么期房和烂尾楼，只能是要么地产商破产，要么就是银行破产，要么就是买房人破产。
本质上这些源自西方的措施，本质上是配合一众买房者，向银行借钱，然而委托建筑商/房地产上起楼房，这些贷款是交给建筑商起楼专用。
银行和相关金融机构的作用借贷和暂时保管贷款，以保证专款专用----买房者贷款只能被用于建楼房。而买房子是用还未建好的楼房来做抵押来贷款的。一旦建筑商把款项挪作它用，那一定是银行和相关金融机构失职而应负第一责任，很简单，抵押品落空，银行吃不了兜着走。
银行和相关金融机构失职在先，而要求贷款者为烂尾楼继续供款是权责崩坏，本末倒置。
在西方，也存在建筑商不能完成建筑的情况发生而烂尾。这就有相关金融机构和保险公司（有时是州政府的担保机构）接手。工期会有延误，但贷款被全部卷走是绝少发生的。
各国具体的做法略有差异，但本质上都是基于对私产的尊重和保护，和保障银行体系的信用。
中华人民共和国发生的这些情况，在高层次的意识形态来说，是因为党国缺乏对私产的尊重和保护，对银行体系的信用的轻忽。
作者：karkar 留言时间：2022-07-20 02:18:22
“房子没有到手，不可能把头款和银行贷款就付给了卖方，当然也就不可能有付房贷的事。”
还有一个问题，意思是到房子盖好交房以后买房人才开始还银行贷款吗？
作者：karkar 留言时间：2022-07-20 02:10:44
现在问一下在美国买新房，就是还没有盖好的房子，也就是所谓的期房。
“房子没有到手，不可能把头款和银行贷款就付给了卖方，当然也就不可能有付房贷的事。”
意思是说在美国卖方（房地产开发商）一直要等到房子盖好交房的时候才能从Escrow拿到钱。在此之前（房子买卖合同）拿到的只是很少的定金，我的理解对吗？另外，Escrow可以将买房人的头款（自有投入）和从银行的贷款放在账上一直到房子盖好交房。我的理解对吗？那么Escrow的成本的什么？可以将账面上的钱投资吗？
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